ХабаровскСогласно ЖК РФ, собственники на общем собрании должны выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта: либо на специальном счете, либо на счете регионального оператора, так называемый общий счет (ч. 3 ст. 170 ЖК РФ).До 1 мая текущего года собственники должны уже принять соответствующее решение. В противном случае решение за собственников примет орган местного самоуправления (решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении многоквартирного дома на счете регионального оператора (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ). Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт возложена на всех собственников помещений и возникает с 01 сентября 2014 г. Нововведения уже действуют, а вопросы у собственников все так же остаются.
В каком размере будет вноситься взнос на капитальный ремонт?
В Хабаровском крае уже утвержден минимальный размер взноса на капитальный ремонт (Постановление Правительства Хабаровского края №450 от 20.12.2013г.), а также сформирована региональная программа капитального ремонта МКД сроком на 2014 – 2043г. (Постановление Правительства Хабаровского края №479 от 30.12. 2013г. ). Так, в Хабаровском крае размер минимального взноса на капитальный ремонт составляет от 1 руб. до 5 руб. за квадратный метр в зависимости от муниципального образования и типа многоквартирного дома. Стоит отметить, что в Хабаровском крае размер взноса на капитальный ремонт ниже, чем в других субъектах РФ, расположенных на территории Дальнего Востока. Сравним: в Еврейской автономной области взнос на капитальный ремонт – 6 руб., на 2014 год, 6,4 рубля — на 2015 год, 6,7 — на 2016 год, независимо от муниципального образования и типа МКД. В Амурской области порядок цифр такой: 7,10 руб. — для собственников жилых помещений, независимо от муниципального образования и типа МКД. Приморский край — 6,57 руб. независимо от муниципального образования и типа МКД.
Переходит ли к новому собственнику задолженность предыдущего собственника по взносам на капитальный ремонт?
Да. Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 158 ЖК РФ).
Что делать, если дом не попал в региональную программу?
Программа капитального ремонта многоквартирных домов Хабаровского края формировалась на основе заявок от органов местного самоуправления, предоставленных Региональному оператору – Фонду капитального ремонта МКД Хабаровского края. На сегодняшний день программа капитального ремонта МКД в Хабаровском крае включает 8 294 многоквартирных домов в 118 городских и сельских поселениях.
В случае, если дом не включен в региональную программу капитального ремонта, то, в зависимости от формы управления МКД, собственникам необходимо направить обращение в адрес управляющей организации, либо муниципального образования о подаче такой заявки в соответствующем виде в адрес регионального оператора о включении дома в программу. При следующей актуализации региональной программы дом уже будет в списке, за исключением, если МКД признан в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, а также физический износ основных конструктивных элементов которого превышает 70%. Актуализация программы проводится не реже раза в год, ее пересмотр возможен даже чаще.
По каждому дому, попавшему в программу, будут установлены сроки на проведение ремонта того или иного элемента общего имущества. Все зависит от даты ввода в эксплуатацию, даты последнего капитального ремонта, того, в каком состоянии находится на момент подачи заявки сам многоквартирный дом. Также время проведения капитального ремонта многоквартирного дома зависит от даты приватизации первого жилого помещения: чем она раньше — тем раньше попадает дом в программу.
Когда собственники должны определиться с выбором способа формирования фонда капитального ремонта и когда возникает обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт, если дом не попал в региональную программу, опубликованную 30.12.2013 г.?
Обязанность по оплате взносов на капитальный ремонт для собственников помещений в домах, которые не попали в региональную программу, наступает по истечении 8 месяцев с момента опубликования изменений в программу, согласно который дом был в неё включен. Выбор способа формирования фонда капитального ремонта должен быть сделан собственниками в течение 4 месяцев с момента опубликования указанных изменений.
Какие работы могут выполняться за счет взносов на капитальный ремонт?
За счет минимального взноса на капитальный ремонт могут выполняться работы, указанные в части 1 ст. 166 ЖК РФ, а именно:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
А также работы, указанные в статье 3 Закона Хабаровского края от 24.07.2013 №296 «О регулировании отношений в сфере обеспечения проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах на территории Хабаровского края», а именно:
1) разработка сметной документации на выполнение работ по капитальному ремонту;
2) разработка проектной документации для отдельных видов работ по капитальному ремонту;
3) проведение проверки достоверности определения сметной стоимости работ по капитальному ремонту;
4) услуги по строительному контролю в процессе проведения капитального ремонта в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.
Любые иные виды работ, кроме указанных выше, могут выполняться только за счет дополнительных источников финансирования. Например, за счет дополнительного взноса на капитальный ремонт, заемных средств.
Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?
Согласно Жилищному кодексу РФ, собственники, независимо от выбранного способа управления многоквартирным домом (управляющая организация, товарищество собственников жилья (ТСЖ) или непосредственный способ), вправе выбрать один из двух способов формирования фонда капитального ремонта (только на основании решения общего собрания): на счете регионального оператора, так называемый общий счет, или на специальном счете. При этом специальный счет может быть открыт только на одном доме, и все средства на капитальный ремонт могут быть использованы исключительно на данный МКД.
Чтобы собственникам сделать выбор, общий счет или специальный счет, нужно учитывать следующие моменты: техническое состояние дома, площадь дома, количество собираемых средств, уровень платежеспособности, предварительный срок капитального ремонта данного МКД указанный в региональной программе (год, указанный в программе капитального ремонта) и др. Только после рассмотрения всех этих факторов, стоит принимать решение о выборе того или иного способа формирования фонда капитального ремонта.
В случае, если собственники выбрали формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, решением общего собрания они должны определить (ч. 4 ст. 175 ЖК РФ):
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт (он может быть не меньше минимального взноса, утвержденного постановление Правительства Хабаровского края №450 от 20.12.2013г., но может быть и больше, т.е. собственники вправе утвердить дополнительный взнос, превышающий минимальный);
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме (он должен быть не меньше перечня, указанного в региональной программе, утв. Постановлением Правительства Хабаровского края №479 от 30.12. 2013г., но может быть и больше. Необходимо иметь ввиду, что за счет минимального взноса могут выполняться только работы из минимального перечня, любые иные работы могут выполняться только за счет дополнительных средств).
3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (они могут быть раньше, чем указаны в программе, но не позже, установленных региональной программой).
Перенос сроков на более поздний период либо сокращение перечня работ по общему правилу не допускается, исключение только в одном случае: по решению общего собрания собственников помещений, принятого не менее 2/3 от общего числа голосов (ч. 4 ст. 168 ЖК РФ);
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет. Если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт специальный счет, или она не соответствует требованиям ЖК РФ, то вопрос о её выборе считается переданным на усмотрение регионального оператора. Список кредитных организаций, соответствующих требованиям ЖК РФ опубликован на сайте Центрального банка России, при этом такая организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории Хабаровского края.
Кто может быть владельцем специального счета?
Владельцем специального счета может быть ТСЖ или ЖСК, созданное на одном многоквартирном доме, или нескольких многоквартирных домах, при условии, что количество квартир не превышает 30 и такие дома имеют общую территорию с общими элементами инфраструктуры. Однако собственники в указанных домах вправе владельцем специального счета выбрать и регионального оператора (ч. 3 ст. 175 ЖК РФ). В остальных случаях (если выбран способ управления домом «управляющая организация», непосредственный способ, или ТСЖ, созданное до июня 2011 на нескольких домах, в которых количество квартир превышает 30), то владельцем специального счета будет региональный оператор.
В каком порядке можно изменить способ формирования фонда капитального ремонта?
Способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Необходимо иметь в виду, что решение общего собрания собственников о смене способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете на счет регионального оператора вступает в силу через один месяц (ч. 6 ст. 173 ЖК РФ). И наоборот, решение общего собрания собственников о прекращении формирования фонда на счете регионального оператора и о переходе на специальный счет вступает в силу через два года после направления региональному оператору решения общего собрания (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).
При этом, если на проведение капитального ремонта был предоставлен и не возвращен кредит, заем или имеется подлежащая погашению за счет фонда капитального ремонта задолженность по оплате выполненных работ по капитальному ремонту, изменение способа формирования фонда в отношении этого дома допускается только при условии полного погашения такой задолженности (ч. 2 ст. 173 ЖК РФ).
В случае, если собственники выбрали специальный счет, а его владельцем является региональный оператор, то кто является собственником денег, хранящихся на специальном счете, кто является распорядителем средств, кто принимает решение о выполнении тех или иных работ по капитальному ремонту?
Денежные средства, находящиеся на специальном счете, принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности. При этом доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете, пропорциональна суммарному размеру взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственником такого помещения и предшествующим собственником такого помещения (ч. 2 ст. 36.1 ЖК РФ).
Собственник не вправе требовать выделения своей доли денежных средств, находящихся на специальном счете. Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве на денежные средства, находящиеся на специальном счете (ч. 5 и ч. 7 ст. 36.1 ЖК РФ).
Решение о капитальном ремонте, как и прежде (п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), принимается общим собранием собственников помещений, не менее, чем 2/3 от общего числа голосов собственников помещений (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ) на основании предложений управляющей организации либо ТСЖ.
Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, списание средств со специального счета осуществляется банком по указанию владельца специального счета в адрес подрядчика (лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту) при предоставлении следующих документов:
1) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
3) акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному выше договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем 30% от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.
В случае формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, собственники должны принимать активное участие в общих собраниях.
В случае, если в доме, в котором фонд формируется на специальном счете, капитальный ремонт не будет выполнен в объеме и в сроки, установленные региональной программой, то по решению органа местного самоуправления, способ формирования фонда будет изменен, и накопленные денежные средства будут переведены на счет регионального оператора.
Что будет, если фонд капитального ремонта сформирован на общем счете?
Если фонд капитального ремонта формируется на счете регионального оператора, то между собственники обязаны заключить с региональным оператором договор о формировании фонда капитального ремонта и об организации проведения капитального ремонта, при этом уплата собственником взноса на капитальный ремонт на счет регионального оператора после получения им проекта такого договора считается его заключением (ч. 1 ст. 181 ЖК РФ).
Собственникам гарантировано выполнение работ по капитальному ремонту в том объеме и в те сроки, которые установленные региональной программой. За деятельностью регионального оператора осуществляется жесткий контроль со стороны контрольных и надзорных органов. Региональный оператор несет перед собственниками ответственность за причиненные им убытки, в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения им своих обязательств, а субъект Российской Федерации (в нашем случае Правительство Хабаровского края) несет субсидиарную, т.е. дополнительную ответственность за деятельность регионального оператора (ст. 188 ЖК РФ).
